Mi capita spesso di andare a corsi e convegni del mio settore e incontrare giovani professionisti, pieni di idee e voglia di riformare questo mestiere, quello dell’amministratore di condominio, troppo spesso sottovalutato.
L’entusiasmo di questi giovani amministratori che parlano di managerialità, gestione informatizzata, valutazione del rischio e delle opportunità mi fa capire che c’è voglia di crescere ed evolversi e mi fa ben sperare per il futuro.
Tuttavia, la spinta riformista si inserisce in un contesto ancora molto statico sotto certi punti di vista, dove sopravvivono stereotipi e brulicano mestieranti o amministratori improvvisati che continuano a fare danni.
Voglio portare questi personaggi alla luce e con ironia, ma non senza un fondo di verità, analizzare le 5 tipologie di amministratori di condominio che dovresti evitare come la peste. Partiamo.
- L’amministratore interno
È qualcuno che vive già nel condominio, magari pensionato, ex-militare o impiegato statale con molto tempo a disposizione e il desiderio di farlo fruttare.
Alcuni condomini lo preferiscono perché “è uno dei nostri”, “conosce i problemi del condominio” e in effetti si aggira sempre per il palazzo con aria affaccendata per giustificare il suo compenso.
Si tratta solitamente di una persona preparata, con esperienza nel proprio campo, o comunque, volenterosa, desiderosa di fare un buon lavoro. È proprio questo il problema: la buona volontà da sola non basta per permettergli di fare un lavoro che, fondamentalmente, non sa fare.
Tenere la contabilità, pagare i conti, ripartire le quote potevano essere le mansioni dell’amministratore in passato, ma oggi non è più così.
Oggi bisogna saper gestire le leggi dei millesimi, le scadenze degli abitanti del condominio, l’ottenimento delle certificazioni.
La legislazione che riguarda i condomini è diventata molto più complessa che in passato e gli amministratori devono affrontare sfide che hanno a che fare con programmazione, servizi accessori, piattaforme di acquisto, finanziamenti.
L’amministratore interno, semplicemente, non ha né la preparazione né l’esperienza necessarie per questo tipo di attività.
- Il tecnologico di base
Il tecnologico di base è un passo avanti per quanto riguarda l’uso della tecnologia, ma ancora lontano dallo standard di modernità che ho in mente.
È una persona giovane – o finto giovane – che si vanta di utilizzare strumenti informatici nel suo mestiere: computer al posto dei faldoni, fogli di calcolo invece della calcolatrice a rullo, portale informatizzato per tutti i condòmini.
Purtroppo però, il suo approccio alla modernità finisce qui, poiché il mezzo non va confuso con il fine. L’uso di computer, internet e gestionali al giorno d’oggi dovrebbe essere la norma e non un plus grazie al quale vendersi.
Non fraintendermi, anch’io uso tutti questi strumenti ma li tratto, appunto, come strumenti, accessori che migliorano le prestazioni del mio lavoro. Non sono certo loro l’obiettivo ultimo della mia attività o la ragione per cui i condomini in cui lavoro funzionano.
La vera modernità sta nel cambio di mentalità e nelle idee che una persona può portare al condominio. Se la sostanza manca, non sarà certo un foglio excel a farla comparire.
- Quello che parla male dell’amministratore che l’ha preceduto
Questa è una categoria molto vasta e anche trasversale a tutte le altre: quella degli amministratori che hanno l’abitudine, assolutamente poco professionale, di parlare male degli amministratori che li hanno preceduti.
Oltre che essere una pratica a mio avviso molto maleducata, rivela anche un certo grado di presunzione e di superficialità. Questo tipo di amministratore sembra aver capito tutto al primo sguardo e liquida le carenze del condominio incolpando l’amministrazione precedente.
“Ovvio, così non si fa!” è la frase che ripeterà amministratore linguacciuto ad ogni occasione.
Ma come si fa ad essere così convinti di sapere tutto senza alcun approfondimento, senza aver esaminato la documentazione, senza essersi opportunatamente informati?
È più probabile che dietro un caso critico del passato ci siano motivi d’assemblea, economici, legislativi, fiscali, di certificazioni, di permessi e così via.
Ma l’amministratore che parla male degli altri non si cura di approfondire le motivazioni delle cose, gli interessa solo fare bella figura a discapito degli altri.
Tieni a mente che quest’amministratore porterà con sé questa superficialità nel suo lavoro e solo per questo dovresti stargli alla larga.
- L’amministratore generalista
È il tipo di amministratore che, almeno in teoria, sa svolgere i suoi compiti. Il problema è che possiede competenze generiche e non è in grado di far fronte alla gestione più complessa di un condominio signorile.
Non essendo in grado di fornire una consulenza specializzata, si limita ad una gestione sommaria e punta sui prezzi bassi per accaparrarsi più clienti, col risultato di non avere neanche più il tempo per gestire con efficienza il condominio.
La prima conseguenza di un’amministrazione generalista sono i libri contabili non perfettamente in ordine. Non sapendo come gestire la complessità del rendiconto di uno stabile signorile, il generalista accumula cocci rotti che tenta poi di nascondere sotto al tappeto con fatture finte, rendiconti oscuri, voci di spesa non dettagliate e altri stratagemmi che poi ti toccherà scoprire quando si presenteranno i problemi.
Se non vuoi fare la fine dell’investigatore che cerca che dovrà rimettere insieme i pezzi, guardati dagli amministratori generalisti con competenze farraginose.
- L’amministratore doppiolavorista
Il doppiolavorista ha le (in)competenze dell’amministratore generalista ma con un problema in più: la scarsa reperibilità.
Avendo già un primo impiego e facendo l’amministratore come extra per arrotondare, non ha tanto tempo da dedicare ai condomini che amministra, né tantomeno le competenze specifiche richieste.
Probabilmente sarà più economico di altri, ma non riuscirà a garantire rispetto delle scadenze, puntualità o progettualità di alcun tipo.
Questo identikit semiserio delle tipologie di amministratori da evitare vuole essere un po’ una provocazione, portando all’estremo i principali difetti e le lacune di chi svolge questo mestiere in maniera improvvisata. Tuttavia, deve farti riflettere su una cosa: non dovresti mai scegliere il meno peggio. Meriti di meglio.