C’è un baratro che separa il livello di competenza di un amministratore di condominio “generalista” da quello di un condominio signorile.
Basti pensare soltanto alla complessità di gestione del servizio di portierato di un supercondominio che richiede 4 portieri su turni per coprire le 24 ore più uno per le emergenze.
In generale i condomini signorili offrono un gran numero di servizi aggiuntivi e hanno, quindi, esigenze – e anche spese – molto più impegnative rispetto a quelli normali. Per citarne alcuni:
• Vigilanza all’entrata con portiere e portineria h24
• Videosorveglianza per tutto il comprensorio
• Manutenzione del parco condominiale
• Servizi di decoro delle parti verdi e pulizia dello stabile
• Manutenzione della piscina
• Manutenzione del campo da tennis
• Manutenzione della palestra
L’amministratore “generalista” non possiede quel bagaglio di conoscenze ed esperienze necessarie ad affrontare le esigenze di un condominio signorile.
Vediamo meglio quali sono le 3 competenze che un amministratore di condominio dovrebbe possedere per valorizzare al meglio le proprietà signorili.
1. Gestione di pratiche burocratiche complesse e iper-verticali
Entriamo subito nel vivo dell’argomento facendo un esempio.
Il condominio intende realizzare una piscina in un terreno controllato dalla Soprintendenza dei Beni culturali. Se l’amministratore non sa che deve rivolgersi all’ASL, c’è il rischio che in condominio risulti abusivo. Qualora un bambino dovesse avere anche solo un piccolo incidente giocando in piscina, l’assenza di documentazione in regola compromette il pagamento da parte dell’assicurazione.
Un amministratore deve conoscere e approfondire tutte le questioni tecniche, legali e burocratiche che potrebbero causare danno o disservizio ai condomini.
2. Manutenzione dei servizi di lusso
Come abbiamo visto, un condominio di lusso ha esigenze particolare per la natura dei servizi offerti, che vanno oltre quelli basici (come idraulico, fabbro, falegname).
Un amministratore che non ha familiarità con questo tipo di problematiche non potrà garantire la corretta manutenzione di servizi specifici.
Qualche esempio? I campi da tennis in terra rossa porcellanizzata richiedono una sabbia specifica. Se l’amministratore non se ne preoccupa, rischia di danneggiare irreparabilmente il filamento sintetico del campo.
La manutenzione dei servizi di lusso non si apprende online e non esistono libri da studiare. I condomini però hanno molto da rimetterci in termini di costi e qualità del servizio percepito.
3. Capacità di gestire il rendiconto su numeri elevati
Come dicevamo all’inizio, i servizi aggiuntivi di un condominio signorile possono ammontare a spese anche molto alte, difficili da gestire e da rendicontare.
Si corre il rischio di commettere errori che, proprio per la complessità dei servizi offerti, possono incidere sul bilancio in maniera considerevole.
Anche per questo va sempre tutelato il condominio con un’assicurazione molto elevata, in grado di coprire eventuali danni arrecati per inadempienze o mala gestio.
Le competenze di un amministratore di condomini di lusso sono ampie e trasversali e non si esauriscono certo con il pagamento delle bollette e la ripartizione dell’acqua.
Scegliere un amministratore con le giuste competenze fa risparmiare tempo nella gestione delle attività complesse e dà maggiori garanzie in caso di imprevisti o incidenti.
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